در این بخش ابتدا در فصل اول به مطالعه مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی غیرمنقول وامکان تراضی برخلاف صلاحیت مرجع مذکور پرداخته می شود، سپس در فصل دوم به بررسی اموال غیرمنقول متعدد در یک دعوا و در فصل سوم به مطالعه مرجع صالح برای رسیدگی به ترکه متوفی پرداخته خواهد شد.
فصل اول: صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول و امکان تراضی برخلاف آن
پیشتر گفته شد که ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی، بیانگر اصل کلی صلاحیت دادگاه محل اقامتِ خوانده است. این اصل کلی، بنا بر مصالحی، در موارد خاص استثنائاتی دارد که یکی از این موارد، دادگاه صالح بر دعاوی راجع به غیرمنقول است. در این فصل به بررسی مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی غیر منقول و امکان تراضی برخلاف آن میپردازیم
مبحث اول: صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول
ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مقرر میدارد: «دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، اعم از دعاوی مالکیت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن، در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است». بنابرین برای طرح دعوای غیرمنقول باید از قاعده عام صلاحیت دادگاه اقامتگاهِ خوانده منحرف شد و محل استقرار مال غیرمنقول را ملاک قرار داد. در این مورد، اقامتگاه خوانده در هر کجا باشد، مؤثر در مقام نیست.
دلیل تعیین دادگاه محل مال غیرمنقول در مورد دعوائی که به آن مربوط می شود، این است که معمولاً رسیدگی به دلایل طرفین، برای دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، سادهتر انجامپذیر است؛ زیرا دادگاه محل وقوع، نزدیکتر به مال غیرمنقول است و دادرس دادگاه، دسترسی بیشتری به آن دارد و بهتر و آسانتر می تواند به دعاوی مربوط رسیدگی کند و تحقیقات لازم را در مورد آن انجام دهد؛ زیرا در صورت لزوم انجام معاینه ی محلی، تحقیق از گواهان و تحقیقات محلی و یا لزوم استفاده از کارشناس، برای دادگاهی غیر از دادگاه محلِ مالِ غیرمنقول، مشکلاتی ایجاد می شود. [۷۵]
یکی از موارد دیگری که باید در آن به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرد، هنگامی است که خوانده در ایران اقامتگاه نداشته باشد و دارای محل سکونت موقتی هم نباشد، ولی مال غیرمنقول در ایران داشته باشد که در این صورت دعوا باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول اقامه گردد، هرچند که دعوا مربوط به مال غیرمنقول نباشد. ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی در این زمینه مقرر میدارد: « دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که خوانده، در حوزه قضایی آن اقامتگاه دارد و اگر خوانده در ایران اقامتگاه نداشته باشد، در صورتی که در ایران محل سکونت موقت داشته باشد، در دادگاه همان محل باید اقامه گردد و هرگاه در ایران اقامتگاه و یا محل سکونت موقت نداشته ولی مال غیرمنقول داشته باشد، دعوا در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است و هرگاه مال غیرمنقول هم نداشته باشد، خواهان در دادگاه محل اقامت خود، اقامه دعوا خواهد کرد».
چنانچه در فصل دوم بر این موضوع تأکید شد، تنها آن دسته از دعاوی باید در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول اقامه شود که حقِ مورد ادعای آن، از حقوقی باشد که برای اشخاص نسبت به اموال غیرمنقول به وجود می آید و قانون مدنی نیز آن را غیرمنقول تلقی کرده باشد. در پاسخ به اینکه چه حقوقی راجع به غیرمنقول تلقی می شود، باید گفت که آن حق از حقوق راجع به غیرمنقول، در حکم دعوای غیرمنقول تلقی می شود که رسیدگی به آن معمولاً مستلزم توجه به خود مال غیرمنقول باشد؛ بنابرین با در نظر گرفتن این هدف و با توجه به استثنایی بودن این قاعده و مفهومِ ماده ۲۰ قانون مدنی و رأی وحدت رویّهای که در این باره صادر شده، در دعوای مربوط به وجوه نقدِ مربوط به اموال غیر منقولِ ناشی از قرارداد و بر اساس ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی، خواهان مخیّر است در اقامتگاه خوانده، محل عقد یا محل اجرای تعهّد، طرح دعوا کند، امّا اگر دعوای مذکور، ناشی از قرارداد نباشد، مانند خسارت وارد بر یک ساختمان، با توجه به مفهوم ماده ۲۰ قانون مدنی، این دعوا راجع به غیرمنقول محسوب گردیده و در صلاحیت دادگاهِ محلِ وقوع آن است.همچنین در مورد ابزار و وسایلی که برای زراعت و کشاورزی لازم است و یا مالک آن ها را به این امر اختصاص داده است؛ طبق ماده ۱۷ قانون مدنی، این اموال از لحاظ صلاحیت و توقیف در حکم غیرمنقول هستند و دعوا باید در محل وقوع زمینی طرح شود که این ابزار در آنجا مورد استفاده قرار می‌گیرد. در مورد دیون نیز همان طور که قبلاً گفته شد، در مورد دیون قراردادی، خواهان می تواند در محل انعقاد عقد، محل اجرای تعهد یا محل اقامت خوانده طرح دعوا کند؛ لیکن اگر دین ناشی از قرارداد نباشد و مربوط به یک مال منقول باشد، باید در محل اقامت خوانده طرح دعوا کرد و اگر این دین مربوط به مال غیرمنقول باشد مانند خسارت وارد بر ساختمان دیگری، باید در محل وقوع مال غیرمنقول طرح دعوا نمود. [۷۶]
مبحث دوم: امکان تراضی اصحاب دعوا بر صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول
پرسشی که در اینجا مطرح می شود، این است که آیا طرفین می توانند در دعوای غیرمنقول توافق کنند که دادگاهی غیر از دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول، به دعوا رسیدگی کند یا خیر؟ پیش از اینکه به این پرسش پاسخ دهیم، تبیین و بررسی مسئله آمره یا تکمیلی بودن مقررات صلاحیت محلی، به عنوان مقدمهی بحث و به لحاظ تأثیری که در ارائه نظرات حقوقدانان در مورد پرسش مذکور دارد، ضروری است. بنابرین، به عنوان مبحث مقدماتی به این مسئله میپردازیم.
عدم تصریح قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ به امکان و یا عدم امکان تراضی نسبت به صلاحیت دادگاه، موجب شده است که برخی از حقوقدانان، صلاحیت محاکم را امری غیرتکمیلی بشمارند و تراضی خلاف آن را ممکن ندانند. قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۱۸، در ماده ۴۴، به طرفین اختیار تراضی برای رسیدگی به دعوا در مرجعی غیر از مرجع اعلام شده در قانون را داده بود. این ماده مقرر میداشت: «در تمام دعاوی که رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاههایی است که رسیدگی نخستین مینمایند، طرفین دعوا می توانند تراضی کرده، به دادگاه دیگری که در عرض دادگاه صلاحیتدار باشد، رجوع کنند». ماده مذکور یا حکم مشابه آن، در قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ وجود ندارد.
در این زمینه، بین حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد؛ برخی بر آنند[۷۷] که مقررات مربوط به صلاحیت محلی، همانند قانون سابق، جزء قواعد آمره نیست؛ این گروه از اساتید، در تأیید این نظر اینگونه استدلال کرده اند که تخلف از صلاحیت محلی هم ، خلاف قانون است، امّا تخلفی نیست که در نظم عمومی اخلال ایجاد نماید؛ زیرا اگرچه در انتخاب مرجع دعوا، پارهای از خصوصیّات آن، از قبیل محل وقوع خواسته یا اقامتگاه اصحاب دعوا و یا محل وقوع عقد منشاء دعوا رعایت نشده، امّا دعوا در دادگاهی مطرح شده است که از حیث صنف و نوع و درجه مرجعیت قانونی آن، صالح بوده است. عدم صلاحیّت محلی، مخل حقوق خوانده است و خوانده با عدم اعتراض در فرجهی قانونی، به طور غیرمستقیم اعلام نموده است که با صلاحیت دادگاه مخالفتی ندارد و یا حق خود را از این بابت سلب نموده است. بند ۱ ماده ۳۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی، این نظر را تأیید می نماید.
ماده مذکور مقرر میدارد: «در موارد زیر، حکم یا قرار نقض میگردد:
